L’opzione per la cedolare secca sugli affitti può avvenire in sede di dichiarazione (Unico 2012 per l’anno 2011) oppure in sede di registrazione del contratto o alla scadenza del versamento dell’imposta di registro.

La circolare 26 del 1.6.2011 ha fornito importanti chiarimenti dalla quale abbiamo sintetizzato tutte le possibili casistiche; vediamo quali sono.

Che cosa è la cedolare secca

Si tratta di un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni, ovvero:

• l’Irpef e le relative addizionali
• l’imposta di registro
• l’imposta di bollo
• l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione
• l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto

Attenzione: resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

E’ un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario.

Chi può avvalersene

I soggetti che possono optare per il regime della cedolare secca sono i soggetti privati proprietari di immobili ad uso abitativo locati ad altri privati, nonchè alle relative pertinenze.

Entrambe le parti possono essere titolari di partita IVA purchè agiscano fuori da essa.

Opzione in dichiarazione

L’opzione avviene attraverso la dichiarazione dei redditi (Unico 2012 per il 2011) dopo avere inviato all’inquilino la comunicazione a mezzo raccomandata (non a mano) ed avere versato gli acconti – se dovuti – nei seguenti casi:

• Contratti già scaduti alla data del 7 aprile 2011
• Contratti in corso alla data del 7 aprile 2011 e già registrati a tale data, per l’annualità che termina nel 2011 e/o per quella successiva
• Proroga del contratto intervenuta prima del 7 aprile 2011 per la quale a tale data è stata versata l’imposta di registro (non rimborsabile)
• Risoluzione del contratto intervenuta prima del 7 aprile 2011 per la quale è già stata versata l’imposta di registro (non rimborsabile)
• Risoluzione del contratto intervenuta dopo il 7 aprile 2011 per le quali non sia stata esercitata l’opzione con il Modello 69

Opzione in sede di registrazione o alla scadenza del versamento dell’imposta di registro

1/2 – Opzione modello 69

(Modello 69: modello – istruzioni)

• Contratti stipulati a partire dal 7 aprile 2011 (se il termine di registrazione del contratto scade entro il 6 giugno 2011: opzione entro il 6 giugno 2011)
• Contratti stipulati prima del 7 aprile 2011 i cui termini di registrazione sono in corso a tale data (se il termine di registrazione del contratto scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011: registrazione e opzione entro il 6 giugno 2011)
• Contratti stipulati prima del 7 aprile 2011 i cui termini di registrazione siano già scaduti a tale data ma non sono stati registrati
• Proroga del contratto intervenuta nel 2011 per la quale al 7 aprile non è stata corrisposta l’imposta di registro (se il termine di registrazione del contratto scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011: opzione entro il 6 giugno 2011)
• Risoluzione del contratto intervenuta nel 2011 per la quale al 7 aprile non è stata corrisposta l’imposta di registro (se il termine di registrazione del contratto scade tra il 7 aprile e 6 giugno 2011: opzione entro il 6 giugno 2011)

2/2 – Opzione modello SIRIA

Modello SIRIA: modello – istruzioni – sotware – videoguida)

Ricordo che è possibile utilizzare tale modalità di registrazione telematica solo per i contratti che contengono esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e che presentano le seguenti ulteriori caratteristiche:

• fino a tre proprietari, ciascuno dei quali esercita l’opzione per la cedolare secca in relazione alla propria quota di possesso;
• fino a tre inquilini;
• una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiori a tre;
• solo immobili censiti con attribuzione di rendita.

L’utilizzo del modello telematico S.I.R.I.A. può avvenire nei seguenti casi:

• Contratti stipulati a partire dal 7 aprile 2011 per i quali può essere utilizzato il modello Siria (se il termine di registrazione del contratto scade entro il 6 giugno 2011: opzione entro il 6 giugno 2011)
• Contratti stipulati prima del 7 aprile 2011 per i quali può essere utilizzato il modello Siria i cui termini di registrazione sono in corso a tale data (se il termine di registrazione del contratto scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011: opzione entro il 6 giugno 2011)

Per chi desidera altri approfondimenti una interessante guida è appena stata pubblicata dalla rivista telematica FiscoOggi.